[{"data":1,"prerenderedAt":203},["ShallowReactive",2],{"guide-nyc-local-law-92-94-roof-replacement-es":3},{"guide":4,"related":182},{"title":5,"seoTitle":6,"description":7,"summary":8,"sections":9,"faq":133,"cta":143,"date":145,"updated":146,"service":147,"order":148,"sources":149,"slug":180,"locale":181},"Reemplazo de techo en NYC según las Leyes Locales 92 y 94","Cambio de techo en NYC y Leyes Locales 92\u002F94","Cuándo un cambio de techo en NYC exige paneles solares o techo verde según las Leyes Locales 92 y 94, qué está exento y cómo tramitar ambos como un proyecto.","En la Ciudad de Nueva York, reemplazar toda la plataforma del techo (roof deck) o todo el sistema de techo (roof assembly) activa las Leyes Locales 92 y 94 (Local Laws 92 and 94) de 2019, que obligan a cubrir la zona de techo sostenible con paneles solares, un techo verde o ambos. Las reparaciones, los parches y los recubrimientos por lo general no la activan. Un techo inclinado donde no cabe un sistema solar de 4 kW queda exento. Conviene que un profesional de diseño registrado determine la cobertura antes de la demolición, para que el techo y el sistema solar o el techo verde se tramiten y se construyan como un solo proyecto.",[10,15,52,85,98,129],{"heading":11,"paragraphs":12},"Qué exigen las leyes",[13,14],"[Las Leyes Locales 92 y 94 de 2019](https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fsite\u002Fbuildings\u002Fcodes\u002Fll92-solar-green-roofs.page) entraron en vigor el 15 de noviembre de 2019. Se aplican a los edificios nuevos, a los techos nuevos que resultan de una ampliación y a los edificios existentes que reemplazan toda la plataforma o todo el sistema de techo. En cualquiera de esos casos, el 100 por ciento de la zona de techo sostenible debe quedar cubierto con un sistema fotovoltaico, un techo verde o una combinación de los dos.","El Departamento de Edificios (DOB) aplica la norma, según [el Buildings Bulletin 2019-010](https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fassets\u002Fbuildings\u002Fbldgs_bulletins\u002Fbb_2019-010.pdf), a los techos de todos los niveles del edificio, y cada área de techo contigua se evalúa por separado. Las casas de una y dos familias están incluidas. El boletín no prevé ninguna exención general para viviendas pequeñas.",{"heading":16,"paragraphs":17,"table":19,"after":50},"Qué trabajos de techo quedan cubiertos",[18],"El boletín define el sistema de techo como la plataforma, el sustrato o barrera térmica, el aislamiento, la barrera de vapor y la cubierta impermeable. La plataforma es la superficie estructural sobre la que descansan la impermeabilización y el aislamiento. Con esas definiciones, la mayoría de los trabajos se clasifican de la siguiente manera.",{"caption":20,"head":21,"rows":25},"Alcances de trabajo habituales y las Leyes Locales 92 y 94",[22,23,24],"Alcance del trabajo","Cubierto por lo general","Observaciones",[26,30,34,38,42,46],[27,28,29],"Reparación o parche de una filtración","No","Un trabajo localizado no reemplaza el sistema de techo.",[31,32,33],"Recubrimiento o nueva capa sobre el techo existente","Por lo general no","El sistema existente se conserva. No se permite colocar una nueva capa sobre un techo que ya tiene dos capas o más, ni sobre un techo empapado o deteriorado (BC 1511.3.1.1). Confírmelo con su profesional de diseño.",[35,36,37],"Retiro de la membrana y el aislamiento, conservando la plataforma","Caso dudoso","Un profesional de diseño registrado debe determinar la cobertura antes de iniciar el trabajo.",[39,40,41],"Retiro completo con reemplazo de la plataforma","Sí","Reemplazar todo el contrachapado, el entablado o las vigas activa la ley sin lugar a dudas.",[43,44,45],"Construcción o ampliación en la azotea","Sí, para el techo nuevo","El área de techo nueva debe contar con una zona de techo sostenible.",[47,48,49],"Edificio declarado monumento (LPC)","Sí, si se reemplaza la plataforma o el sistema","Se requiere la aprobación de la Comisión de Preservación de Monumentos (LPC) antes del permiso del DOB. La LPC puede exigir que los paneles se retiren del borde para que no se vean desde la calle, lo que reduce la zona aprovechable.",[51],"En los edificios antiguos, la sorpresa habitual es la plataforma podrida. Solo aparece cuando se retira el techo viejo, y reemplazarla puede convertir un caso dudoso en un trabajo plenamente cubierto. Por eso, el contrato de techo de un edificio antiguo debe incluir una partida para reparar la plataforma y un procedimiento para detener la obra y modificar la presentación ante el DOB si cambia el alcance.",{"heading":53,"paragraphs":54,"list":56,"table":64,"after":82},"La prueba de 4 kW y la zona de techo sostenible",[55],"Que se exija energía solar, techo verde o ninguno de los dos depende de la pendiente del techo y del tamaño de cada zona contigua de techo sostenible. Un techo de baja pendiente tiene una inclinación menor de 2 en 12, alrededor del 17 por ciento; cualquier techo más inclinado es de alta pendiente. La zona de techo sostenible es el área que queda después de restar las siguientes exclusiones.",[57,58,59,60,61,62,63],"Áreas que deben quedar libres por retiros (setbacks) o acceso según el Código de Incendios, los Códigos de Construcción o la Resolución de Zonificación, como [los pasillos de acceso en la azotea](\u002Fguides\u002Fsolar-fire-setbacks-rapid-shutdown-nyc) que exige el Código de Incendios.","Áreas ocupadas por casetas de escalera (bulkheads) y otras estructuras de azotea, tanques de agua, equipos mecánicos, antenas, parapetos, barandas, sistemas solares térmicos y pasillos de acceso a equipos.","Instalaciones de manejo de aguas pluviales, como cisternas, exigidas por los permisos de conexión o de aguas pluviales del DEP.","Retiros y terrazas, siempre que cada retiro sea menor del 25 por ciento de la planta más grande del edificio.","Espacios recreativos que constan en el certificado de ocupación o en una solicitud aprobada por el DOB.","Techos inclinados donde no caben 4 kW de capacidad solar, con cálculos y un informe de sombras que lo respalden.","Áreas donde el DOB determina que las condiciones del sitio no son favorables, incluida una estructura que no soporta la carga adicional, según la declaración de un profesional de diseño registrado.",{"caption":65,"head":66,"rows":70},"Reglas de decisión del Buildings Bulletin 2019-010",[67,68,69],"Tipo de techo","Zona contigua","Requisito",[71,75,78],[72,73,74],"Baja pendiente","200 pies cuadrados o más (100 pies cuadrados o más en edificios del Grupo R de cinco pisos o menos)","Solar, techo verde o una combinación. Si la sombra impide que el sistema solar llegue a 4 kW, se exige techo verde.",[72,76,77],"Menos de 200 pies cuadrados (menos de 100 pies cuadrados en edificios del Grupo R de cinco pisos o menos)","Solar si cabe un sistema de al menos 4 kW. De lo contrario, techo verde.",[79,80,81],"Alta pendiente","Cualquier tamaño","Solar si cabe un sistema de al menos 4 kW. De lo contrario, el techo queda exento.",[83,84],"La prueba de 4 kW supone paneles con una eficiencia mínima del 15 por ciento. Con esa eficiencia, 4 kW ocupan unos 27 metros cuadrados, cerca de 290 pies cuadrados, de superficie de paneles, sin contar separaciones ni pasillos de acceso. Cuando no se alcanzan 4 kW, la solicitud debe incluir cálculos y un informe de sombras preparados por un contratista calificado, por ejemplo con certificación NABCEP, o por un profesional de diseño registrado en el Estado de Nueva York.","Tomemos el techo de una casa en hilera de Brooklyn de 20 por 45 pies, con 900 pies cuadrados brutos. Si la caseta de escalera, las áreas de acceso para bomberos, el parapeto y los equipos ocupan unos 300 pies cuadrados, quedan alrededor de 600. Esa superficie supera con creces el umbral de 100 pies cuadrados de un edificio residencial pequeño, de modo que el propietario debe instalar paneles solares, un techo verde o una combinación.",{"heading":86,"list":87,"after":95},"El techo y el sistema solar como un solo proyecto",[88,89,90,91,92,93,94],"Defina la cobertura antes de demoler. El profesional de diseño revisa el techo existente y el alcance del trabajo y determina si las leyes aplican.","Revise la estructura. Los soportes solares con lastre y los techos verdes agregan carga muerta. Un techo verde pesa mucho más que un sistema solar, y los techos antiguos de vigas pueden necesitar refuerzo para soportarlo.","Construya primero el techo. La plataforma, el aislamiento y la membrana se instalan e inspeccionan antes de colocar cualquier fijación solar.","Especifique una superficie reflectante. En NYC, las cubiertas de techos de baja pendiente deben cumplir los [valores de reflectancia de la sección BC 1504.9](https:\u002F\u002Fup.codes\u002Fviewer\u002Fnew_york_city\u002Fnyc-building-code-2022\u002Fchapter\u002F15\u002Froof-assemblies-and-rooftop-structures), es decir, una reflectancia solar inicial de al menos 0.70 y una emitancia térmica de al menos 0.75, o un índice de reflectancia solar de al menos 82. La mayoría de las membranas y los recubrimientos blancos los cumplen.","Elija el método de fijación junto con el fabricante del techo. Los anclajes que perforan la membrana requieren tapajuntas aprobados por el fabricante; de lo contrario, se pierde la garantía de la membrana.","Termine ambos oficios en una sola movilización. Retirar y volver a instalar paneles sobre una membrana de pocos años aumenta el costo y puede anular la garantía del techo.","Presente temprano la solicitud a la compañía eléctrica. La interconexión con Con Edison y el permiso de operación suelen ser los trámites más largos, y el sistema no puede energizarse antes de la aprobación.",[96,97],"Los edificios cooperativos y de condominio necesitan además la aprobación de la junta y deben revisar el contrato de arrendamiento propietario (proprietary lease) o el reglamento en lo que se refiere a los derechos sobre la azotea. En una cooperativa, [la reducción del impuesto a la propiedad](https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fsite\u002Ffinance\u002Fproperty\u002Flandlords-solar-roof.page) por energía solar se acredita en la factura de impuestos de la corporación; trasladarla a los accionistas es decisión de la junta.","Un profesional de diseño registrado presenta el trabajo en DOB NOW: Build. La solicitud incluye planos del techo con las áreas incluidas y excluidas y las áreas de acceso para bomberos, los planos de la instalación solar o del techo verde y una declaración de la capacidad solar prevista. La instalación solar requiere también un permiso eléctrico presentado por un electricista con licencia, que tramitamos con nuestro contratista eléctrico asociado con licencia. En un edificio declarado monumento, la aprobación de la LPC va primero. La solicitud de reducción del impuesto a la propiedad por energía solar o por techo verde se presenta con el permiso correspondiente; desde el 30 de marzo de 2026, las solicitudes de reducción por techo verde se presentan en DOB NOW y ya no en formulario de papel.",{"heading":99,"table":100,"after":127},"Reducciones de impuestos y créditos en 2026",{"caption":101,"head":102,"rows":106},"Programas que pueden compensar el costo, a octubre de 2026",[103,104,105],"Programa","Qué ofrece","Condiciones principales",[107,111,115,119,123],[108,109,110],"Reducción del impuesto a la propiedad por energía solar de NYC","7.5 por ciento del costo elegible de instalación por año durante cuatro años (30 por ciento en total), limitado cada año al menor de ese monto, el impuesto a la propiedad del año o $62,500","Clases tributarias 1, 2 y 4, para sistemas puestos en servicio a partir del 1 de enero de 2024. No se combina con ICAP, 421-a, 421-b, 421-g ni PILOT. La empresa instaladora presenta la solicitud con el permiso de obra y una declaración jurada del costo final al cierre. Una solicitud recibida antes del 15 de marzo surte efecto ese año, a partir del 1 de julio posterior a la aprobación del DOB. Se excluyen los cargos de financiamiento y los costos pagados con subvenciones.",[112,113,114],"Reducción del impuesto a la propiedad por techo verde de NYC","Un monto por pie cuadrado, con una tarifa mayor en los distritos comunitarios prioritarios","Las tarifas y los plazos se modificaron en 2024 y en 2026. Confirme la tarifa vigente con el DOB antes de contar con ella.",[116,117,118],"Crédito del Estado de Nueva York por equipos de energía solar","25 por ciento del costo de los equipos calificados, hasta $5,000","Sistemas residenciales en la residencia principal del contribuyente en el Estado de Nueva York.",[120,121,122],"Crédito federal por energía limpia residencial (25D)","No disponible para proyectos nuevos","Terminó para los gastos realizados después del 31 de diciembre de 2025.",[124,125,126],"Créditos federales comerciales (48E)","Pueden aplicar a sistemas comerciales o de propiedad de terceros","Un sistema cuya construcción no había comenzado el 4 de julio de 2026 debe ponerse en servicio a más tardar el 31 de diciembre de 2027, y se aplican restricciones de origen de los componentes. Confirme el calendario con un asesor tributario.",[128],"[Una reducción disminuye el impuesto a la propiedad](https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fassets\u002Fclimate\u002Fdownloads\u002Fpdfs\u002FSolar-and-Electric-Storage-System-Property-Tax-Abatement-FactSheet.pdf) que se adeuda; no es un reembolso. El DOB y el Departamento de Finanzas deciden la elegibilidad y los montos. Los incentivos NY-Sun para proyectos residenciales estándar en las zonas de Con Edison y Long Island se han eliminado, y solo pueden quedar programas para hogares que cumplen requisitos de ingresos. Somos contratistas, no asesores tributarios. Para saber cómo se aplican [los créditos y las reducciones](\u002Fguides\u002Fny-solar-heat-pump-ev-tax-credits-2026) en su declaración, consulte a un contador público autorizado (CPA).",{"heading":130,"paragraphs":131},"Nuestro trabajo en estos proyectos",[132],"[Revisamos el techo existente y el alcance del trabajo](\u002Fservices\u002Froofing), contratamos a un profesional de diseño registrado para la determinación de cobertura y el permiso del DOB, realizamos la verificación de capacidad de 4 kW y de sombras, y cotizamos el techo y el sistema solar o el techo verde como un solo proyecto. El trabajo eléctrico del sistema solar lo realiza nuestro contratista eléctrico asociado con licencia. Para preparar el estimado basta con la propuesta de techo que ya tenga o con fotos del techo.",[134,137,140],{"q":135,"a":136},"¿Las Leyes Locales 92 y 94 se aplican a casas de una y dos familias?","Sí. Ni las leyes ni el Buildings Bulletin 2019-010 contienen una exención general para viviendas pequeñas. Los edificios residenciales de cinco pisos o menos tienen un umbral menor, de 100 pies cuadrados, y los techos inclinados donde no caben 4 kW de paneles solares quedan exentos.",{"q":138,"a":139},"¿Necesito paneles solares si solo cambio la membrana del techo?","Un recubrimiento, una nueva capa o un cambio de membrana que conserva la plataforma y el resto del sistema por lo general no está cubierto. Retirar todo hasta la plataforma es un caso dudoso, y reemplazar la plataforma sí está cubierto. Su profesional de diseño debe confirmar la cobertura antes de comenzar.",{"q":141,"a":142},"¿Puedo pagar una tarifa en lugar de instalar paneles solares o un techo verde?","No. Las leyes no permiten sustituir el cumplimiento por un pago. Las alternativas son las exclusiones del boletín, como la prueba de 4 kW en techos inclinados o una limitación estructural documentada.",{"text":144},"Envíenos fotos del techo, su antigüedad aproximada y la propuesta de techo que ya tenga, y le prepararemos sin costo un estimado por escrito que cotiza el techo y el sistema solar o el techo verde como un solo proyecto. La vía de presentación la define el profesional de diseño registrado como parte del trabajo contratado. Nuestro equipo trabaja en inglés y en mandarín, y para el español, el cantonés, el coreano y otros idiomas coordinamos un colaborador que hable su idioma o un servicio de traducción.","2026-10-25","2026-10-26","roofing",20,[150,154,157,161,165,169,173,177],{"title":151,"url":152,"publisher":153},"Local Laws 92 and 94 of 2019: Solar and Green Roofs","https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fsite\u002Fbuildings\u002Fcodes\u002Fll92-solar-green-roofs.page","NYC Department of Buildings",{"title":155,"url":156,"publisher":153},"Buildings Bulletin 2019-010","https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fassets\u002Fbuildings\u002Fbldgs_bulletins\u002Fbb_2019-010.pdf",{"title":158,"url":159,"publisher":160},"Solar Electric Generating System Tax Abatement","https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fsite\u002Ffinance\u002Fproperty\u002Flandlords-solar-roof.page","NYC Department of Finance",{"title":162,"url":163,"publisher":164},"Solar energy system equipment credit","https:\u002F\u002Fwww.tax.ny.gov\u002Fpit\u002Fcredits\u002Fsolar_energy_system_equipment_credit.htm","New York State Department of Taxation and Finance",{"title":166,"url":167,"publisher":168},"Residential Clean Energy Credit","https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fcredits-deductions\u002Fresidential-clean-energy-credit","Internal Revenue Service",{"title":170,"url":171,"publisher":172},"Chapter 15 Roof Assemblies and Rooftop Structures, New York City Building Code 2022","https:\u002F\u002Fup.codes\u002Fviewer\u002Fnew_york_city\u002Fnyc-building-code-2022\u002Fchapter\u002F15\u002Froof-assemblies-and-rooftop-structures","UpCodes",{"title":174,"url":175,"publisher":176},"Solar and Electric Storage System Property Tax Abatement Fact Sheet","https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fassets\u002Fclimate\u002Fdownloads\u002Fpdfs\u002FSolar-and-Electric-Storage-System-Property-Tax-Abatement-FactSheet.pdf","NYC Mayor's Office of Climate and Environmental Justice",{"title":178,"url":179,"publisher":168},"Notice 2025-42: Beginning of Construction for Wind and Solar Facilities","https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fpub\u002Firs-drop\u002Fn-25-42.pdf","nyc-local-law-92-94-roof-replacement","es",[183,187,193,198],{"slug":184,"title":185,"description":186,"service":147,"date":145,"updated":146},"solar-shingles-vs-panels-new-roof","Tejas solares o paneles en un techo nuevo en Nueva York","Tejas solares, paneles sobre rieles o techo metálico de junta alzada al cambiar el techo en NYC o Long Island: producción, código, reparaciones y garantías.",{"slug":188,"title":189,"description":190,"service":191,"date":192,"updated":145},"rental-turnover-cost-tips","Cómo reducir los costos de preparación y mantenimiento de unidades de alquiler","Cómo acortar la desocupación y gastar menos en cada cambio de inquilino en NYC y Long Island: acabados estándar, materiales duraderos y mantenimiento previsto.","rental","2026-10-24",{"slug":194,"title":195,"description":196,"service":197,"date":192,"updated":145},"flood-fire-damage-first-steps","Después de una inundación o un incendio: primeros pasos para propietarios en NYC y Long Island","Qué hacer en los primeros días después de daños por agua o fuego: seguridad, electricidad, documentación para el seguro, secado y reconstrucción.","restoration",{"slug":199,"title":200,"description":201,"service":202,"date":192,"updated":146},"building-maintenance-checklist","Lista de mantenimiento para propietarios de edificios pequeños en NYC","Mantenimiento estacional y anual para edificios multifamiliares pequeños y de uso mixto en NYC, y las inspecciones obligatorias que aplican a muchos de ellos.","maintenance",1793066403320]