[{"data":1,"prerenderedAt":161},["ShallowReactive",2],{"guide-rental-repair-vs-improvement-tax-zh-Hans":3},{"guide":4,"related":142},{"title":5,"seoTitle":6,"description":7,"summary":8,"sections":9,"faq":101,"cta":111,"date":113,"updated":114,"service":115,"order":116,"sources":117,"slug":140,"locale":141},"出租房退租翻新中的维修与改良区分","出租房维修与改良支出的税务区分","纽约市及长岛房东退租翻新须知：IRS 维修与改良的判定标准、可与注册会计师讨论的安全港规则，以及发票应如何分项列明。","按照 IRS 规定，退租翻新中对楼宇或其系统构成改善、修复或改变用途的工程，一般须资本化并计提折旧；日常维修则可在支付当年扣除。具体如何归类由您的注册会计师判断，并取决于工程范围的界定和记录方式。按区域、楼宇系统和电器逐项列明的发票，能为注册会计师的分析提供所需依据。我们是施工承包商，不是税务顾问。",[10,15,25,76,84,90],{"heading":11,"paragraphs":12},"归类为何影响税负",[13,14],"可扣除的维修费用一般可在支付当年列为费用。改良支出则须资本化，计入房产的成本基础（basis），再通过折旧逐年回收；住宅出租楼及其结构性改良的折旧期一般为 27.5 年，电器、地毯等部分项目的回收期较短。两者的区别会影响当年的应税收入、折旧安排，以及日后出售房产时的资本利得。[IRS 第 527 号出版物](https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fpublications\u002Fp527)要求出租房业主将维修与改良的费用分开，并保留准确记录。这一区分从估价单和发票开始，也是承包商与注册会计师工作的衔接之处。自住房的改良一般不折旧（家庭办公室或出租部分除外），但同样计入成本基础，出售时可减少应税利得；我们在[《将来卖房要交税吗？哪些房屋改良可以少交税》](\u002Fguides\u002Fhome-improvements-taxes-when-you-sell)中说明了这种情况，也谈到安装太阳能后出租的房屋。","我们是施工承包商，不是税务顾问。下文仅说明工程范围、施工时间和相关文件如何影响您与税务专业人士的沟通，不构成税务、法律或会计建议。税务规定时有变化，且因个人情况而异。作出决定前，请咨询注册会计师（CPA）。卓越建设不代办报税，亦不对您采取的任何税务处理承担责任。本文所述规定已于 2026 年 10 月对照美国国税局（IRS）及纽约州的官方指引进行核对。",{"heading":16,"paragraphs":17,"list":19,"after":23},"改善、修复与改变用途",[18],"根据[联邦有形财产法规](https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fbusinesses\u002Fsmall-businesses-self-employed\u002Ftangible-property-final-regulations)，判定并非以整栋楼为单位，而是对楼宇结构和各主要楼宇系统分别考量，包括水路、电路、暖通空调（HVAC）、电梯、扶梯、消防及报警、燃气输配和安防系统。某项费用如对结构或上述任一系统产生以下效果，一般须资本化。",[20,21,22],"改善（Betterment）：修正购入前已存在的缺陷，扩建或扩大，或显著提高容量、强度或品质。[将供电容量从 100 安提升至 200 安](\u002Fguides\u002Fny-electrical-service-size-100a-200a)，即属于提高容量的常见情形。","修复（Restoration）：更换主要部件或结构的重要部分，或[在损坏后重建](\u002Fguides\u002Fflood-fire-damage-tax-records)。更换整个卫生间的给水及排水管道，即使属于同规格更换，也会涉及这一判断。","改变用途（Adaptation）：将房产改作新的或不同的用途，例如将地下室储物空间改为居住空间，或将临街店面改为住宅单元。",[24],"施工时间同样影响判定。购入楼宇后不久即进行、用以纠正购入时已有状况的工程，即使数年后同样的工程可算作维修，此时也常被视为改善。请向注册会计师说明购入日期及当时的房屋状况。",{"heading":26,"table":27,"after":74},"退租翻新常见项目",{"caption":28,"head":29,"rows":33},"注册会计师可能提出的问题，以及承包商应记录的内容。具体归类由您的注册会计师决定。",[30,31,32],"施工项目","注册会计师可能关注的问题","我们记录的内容",[34,38,42,46,50,54,58,62,66,70],[35,36,37],"室内油漆","属于两任租户之间的日常保养，还是较大规模翻修的一部分？","粉刷的房间、基层处理、完工日期",[39,40,41],"石膏板修补","属于局部修补，还是整个单元更换墙面的一部分？","每处修补的位置和面积、损坏原因",[43,44,45],"地板翻新或更换","是对原有地板进行翻新，还是全屋改铺不同材质？","面积（平方英尺）、房间、原有及新铺材料",[47,48,49],"炉灶、冰箱或洗碗机","每台电器一般为独立的财产单元，各有其回收期","每台电器的品牌、型号、序列号及价格",[51,52,53],"热水器","属于同规格更换，还是改变了容量或燃料类型？","新旧设备规格，以及所需的开工许可",[55,56,57],"厨房全面翻新","整体工程范围是否构成改善或修复？","橱柜、台面、水路、电路和电器分别列项",[59,60,61],"更换电箱或电力升级","电箱工程涉及电路系统，提高安培数常被视为改善","新旧安培数、DOB 电路工程开工许可、电力公司工单",[63,64,65],"锅炉或暖通空调更换","是否更换了暖通空调系统的主要部件？","设备规格和容量、开工许可及验收文件",[67,68,69],"更换窗户","是修理个别损坏的窗户，还是更换全部窗户？","窗户数量及位置、产品规格",[71,72,73],"漏水后的霉菌处理","是否为修复某次具体事件造成的损坏，漏水源头是否已修好？","湿度读数、照片、漏水源头及其修理情况",[75],"IRS 第 523 号出版物为自住业主提供了类似例子：更换破损的窗玻璃属于维修，但若在更换全部窗户的工程中一并更换同一扇窗，则算作改良。",{"heading":77,"paragraphs":78,"list":80},"可与注册会计师讨论的安全港规则",[79],"相关法规设有三项选择适用的安全港规则，符合条件时部分费用可直接扣除。每项规则均有前提条件，且须由业主自行选择适用，通常是在报税表中附上声明。是否适用，由您的注册会计师判断。",[81,82,83],"小额安全港（De minimis）：以发票为凭证，每张发票或每个项目金额不超过 2,500 美元；拥有适用财务报表（AFS）的纳税人为 5,000 美元。将同一工程拆分为多张发票以低于门槛，并不会改变判定结果，因此我们的发票如实反映实际施工和计价情况。","日常维护安全港（Routine maintenance）：为使楼宇结构或系统保持正常运行状态而进行的经常性工程，且在投入使用后 10 年内可合理预期进行一次以上。改善类工程不适用。","小型纳税人安全港（Small taxpayer）：适用于年均总收入不超过 1,000 万美元、楼宇未调整成本基础不超过 100 万美元的业主，前提是当年在该楼宇上的维修、保养及改良支出合计不超过 10,000 美元或其未调整成本基础的 2%，以较低者为准。",{"heading":85,"paragraphs":86},"商业空间、销售税与 1099 表格",[87,88,89],"本地区小型商住混合楼较为常见。这类楼宇按住宅还是非住宅处理，取决于 80% 测试：如楼宇总租金收入的 80% 或以上来自住宅单元，则整栋楼（包括店面）均属住宅出租房产，回收期为 27.5 年。只有非住宅楼宇的室内非结构性改良，才可能属于合格改良财产（QIP），回收期为 15 年，并可适用额外首年折旧（bonus depreciation）。联邦法律已对 2025 年 1 月 19 日之后购置的合格财产恢复 100% 额外首年折旧，IRS 第 2026-11 号通知提供了过渡期指引。屋顶、暖通空调、消防及报警或安防系统的[第 179 条款费用化扣除](https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fpublications\u002Fp946)，仅适用于非住宅不动产。出租房内的电器及类似设备如适用第 179 条款，还要求出租活动构成积极经营的业务，且扣除额受经营收入限制，因此不少小型房东转而采用额外首年折旧。[成本分离研究（cost segregation）](https:\u002F\u002Fcopperrivertax.com\u002Fzh-Hans\u002Fblogs\u002Fcost-segregation-w2)常被宣传为加快出租楼折旧的方法，但被动损失规则及其他限制往往会降低预期效果。我们不提供成本分离研究服务。","纽约州销售税对资本改良（capital improvement）另有定义，与联邦所得税的判定标准不同。根据[税务公告 TB-ST-104](https:\u002F\u002Fwww.tax.ny.gov\u002Fpubs_and_bulls\u002Ftg_bulletins\u002Fst\u002Fcapital_improvements.htm)，符合条件的资本改良工程无须缴纳销售税，由业主向承包商提供 Form ST-124（资本改良证明）。维修和保养工程，例如修理损坏的台阶或重新粉刷原有橱柜，则须缴纳销售税。对于租金稳定（rent-stabilized）单元，DHCR 对主要资本改良（MCI）和单元改良（IAI）另有文件要求，同一套分项记录同样适用。","Form 1099-NEC：IRS 2026 年度填表说明将非雇员报酬的申报门槛提高至 2,000 美元，自 2027 年起按通胀调整。申报义务适用于在经营活动中支付的款项；个人支付无须申报，支付给公司（corporation）的款项一般除外，信用卡付款则由支付机构通过 Form 1099-K 申报。您的出租活动是否须申报，请向注册会计师确认。如有需要，我们可提供填妥的 Form W-9。我们在[《2026 年向承包商付款：1099-NEC 与 W-9 申报规则》](\u002Fguides\u002Fcontractor-1099-nec-w9-2026)中说明了 2026 年的规定，包括房东是否须申报。",{"heading":91,"list":92,"after":99},"退租翻新发票应列明的内容",[93,94,95,96,97,98],"按单元、房间及楼宇系统分项列明，而非整笔翻新总价","在可行情况下，材料与人工分开列示","每台电器及设备的品牌、型号和序列号","需申报工程的 DOB 开工许可编号及工程编号（job number）、检查日期和验收文件","每个项目的完工及可投入使用日期","施工前后照片，以及所修复损坏的原因",[100],"[我们的退租翻新估价单和发票](\u002Fservices\u002Frental)按单元、房间及楼宇系统分项编制，并附开工许可文件和照片，便于注册会计师清楚了解施工内容和完成时间。发票如实描述实际施工，不会为达到某种税务结果而调整编排。税务问题请咨询您的注册会计师。",[102,105,108],{"q":103,"a":104},"能否将发票开具为当年可扣除的费用？","不能。我们只会准确描述并分项列明施工内容。某项费用应当年扣除还是资本化，由税务规定和您的注册会计师根据实际施工情况判定。",{"q":106,"a":107},"出租单元更换新地板，属于维修还是改良？","这取决于工程范围和具体情况，例如只是更换损坏的局部，还是整个单元改铺不同材质的地板。具体由您的注册会计师判定。我们会记录房间、面积和材料，供注册会计师参考。",{"q":109,"a":110},"支付给贵公司的款项是否需要申报 Form 1099-NEC？","是否需要申报，请注册会计师根据您的情况判断。2026 年度的申报门槛为 2,000 美元，支付给公司的款项一般除外。如有需要，我们可提供填妥的 Form W-9，上面注明本公司的税务类别。",{"text":112},"请提供单元数量、退租翻新日期及计划施工项目清单。我们将免费提供按单元、房间及楼宇系统分项列明的书面估价，这正是注册会计师逐项归类所需的格式。","2026-10-25","2026-10-26","rental",90,[118,122,125,129,133,137],{"title":119,"url":120,"publisher":121},"Tangible Property Final Regulations","https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fbusinesses\u002Fsmall-businesses-self-employed\u002Ftangible-property-final-regulations","Internal Revenue Service",{"title":123,"url":124,"publisher":121},"Publication 527 (2025), Residential Rental Property","https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fpublications\u002Fp527",{"title":126,"url":127,"publisher":128},"Capital Improvements (TB-ST-104)","https:\u002F\u002Fwww.tax.ny.gov\u002Fpubs_and_bulls\u002Ftg_bulletins\u002Fst\u002Fcapital_improvements.htm","New York State Department of Taxation and Finance",{"title":130,"url":131,"publisher":132},"Cost Segregation for W-2 High Earners","https:\u002F\u002Fcopperrivertax.com\u002Fen-US\u002Fblogs\u002Fcost-segregation-w2","Copper River Tax",{"title":134,"url":135,"publisher":136},"成本分离与高收入W-2人群","https:\u002F\u002Fcopperrivertax.com\u002Fzh-Hans\u002Fblogs\u002Fcost-segregation-w2","铜河税务 (Copper River Tax)",{"title":138,"url":139,"publisher":121},"Publication 946 (2025), How To Depreciate Property","https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fpublications\u002Fp946","rental-repair-vs-improvement-tax","zh-Hans",[143,148,152,156],{"slug":144,"title":145,"description":146,"service":115,"date":147,"updated":113},"rental-turnover-cost-tips","降低出租单位退租翻新及维修成本","纽约市和长岛房东缩短空置期、降低每次翻新费用的实用做法：统一标准材料、选用耐用饰面、实施计划性保养。","2026-10-24",{"slug":149,"title":150,"description":151,"service":115,"date":113,"updated":113},"nyc-lead-paint-apartment-turnover","纽约市出租单位退租翻新的含铅油漆规定","纽约 1960 年前建成的出租房每次退租后，房东依地方法第 1 号须完成的含铅油漆工程、XRF 检测、铅尘清洁标准及记录保存要求。",{"slug":153,"title":154,"description":155,"service":115,"date":114,"updated":114},"contractor-1099-nec-w9-2026","2026 年向承包商付款：房东及小型企业的 1099-NEC 与 W-9 申报规则","2026 年付款的 1099-NEC 申报门槛提高到 2,000 美元。谁须申报、房东是否须申报、哪些付款不必申报、W-9、备用预扣税，以及 2027 年 2 月 1 日的截止日期。",{"slug":157,"title":158,"description":159,"service":160,"date":147,"updated":113},"flood-fire-damage-first-steps","水灾、火灾后纽约市及长岛业主的应对步骤","发生漏水、水浸或火灾后最初几天的应对要点：人身安全、断电、保险理赔记录、除湿，以及拆除与重建的决策。","restoration",1793066388160]