中型合作公寓与共管公寓的地方法第 97 号工程规划

管辖范围与合规途径

地方法第 97 号适用于以下建筑：总面积超过 25,000 平方英尺的单栋建筑；同一税号地块上合计超过 50,000 平方英尺的两栋或以上建筑；以及由同一管理委员会管理、合计超过 50,000 平方英尺的两栋或以上共管公寓建筑。纽约市建筑局（DOB）每年公布受管辖建筑名单（Covered Buildings List） （打开外部网站），2026 年名单于 2026 年 3 月发布。名单所列面积、用途或合规途径有误时，业主可在 LL97 申报系统提交工单提出异议。

每栋受管辖建筑被分配四种合规途径之一，由此决定限额的起始年份和董事会须提交的文件。

• 途径 0：自 2024 年起适用 Article 320 排放限额。大多数受管辖建筑，包括多数市价合作公寓和共管公寓，属于此类。
• 途径 1：自 2026 年起适用 Article 320 限额。据 HPD 说明，适用于租金管制单元至少一个、且不超过 35% 的建筑，首份年度报告须于 2027 年 5 月 1 日前提交。
• 途径 2：自 2035 年起适用 Article 320 限额，针对法规界定的特定类别建筑。
• 途径 3：Article 321 一次性合规，适用于租金管制单元超过 35% 的建筑及部分其他可负担住房，例如 HDFC 合作公寓。

申报、限额与罚款

依据 Article 320，业主须于每年 5 月 1 日前提交碳排放报告，并由注册设计专业人士（RDP）认证。法规为 2024 至 2029 年设定一套限额，为 2030 至 2034 年设定更严格的一套，目标是受管辖建筑到 2030 年减排 40%，到 2050 年实现净零排放。DOB 在 2021 年的简报中估计，75% 至 80% 的物业可达到 2024 至 2029 年限额，但如不作改动，只有 25% 至 30% 能达到 2030 至 2034 年限额。

超出限额的民事罚款为每超出一公吨 CO2e 最高 $268，逐年计算。超出 100 吨的楼宇，当年罚款最高为 $26,800。未提交报告另行处罚，每月每平方英尺 $0.50，40,000 平方英尺的楼宇每月最高 $20,000。

Article 321 建筑则须完成 13 项规定的节能措施，并以声明书或详细检查报告作为证明。HPD 列明的 Article 321 罚款 （打开外部网站）为：未提交报告 $10,000，未完成合规另加 $10,000。

用能耗基准数据算出 2030 年缺口

没有楼宇的实际数据，计划就无从谈起。这些数据已包含在每年的地方法第 84 号能耗基准申报中，整理之后计算并不复杂。

• 收集最近一期能耗基准数据，列明电力、天然气、燃油和区域蒸汽的年用量。
• 由注册设计专业人士按法规系数计算目前的排放量，并按面积和用途类别算出 2024 至 2029 年及 2030 至 2034 年的限额。
• 以公吨 CO2e 表示超出部分，乘以 $268，得出每个限额阶段的年度罚款风险。
• 找出排放主要来自哪种燃料。多数老旧合作公寓和共管公寓的排放集中在供暖和热水燃料上，减排也要从这里入手。

能降低排放的资本工程

中型楼宇很少有预算单独开展减碳工程，但都有既定的资本工程安排，其中几项会决定楼宇此后数十年的排放水平。

屋顶太阳能板可减少楼宇从电网购电，从而降低申报排放量，但中型楼宇屋顶面积有限，对 LL97 的帮助通常不大。其主要价值在于降低电费，并在更换屋顶时满足地方法第 92 号和第 94 号 （打开外部网站）的要求。

战前合作公寓的五年工程顺序

以下顺序以一栋约 40,000 平方英尺的战前合作公寓为例：使用蒸汽锅炉，屋顶接近更换年限，与 2030 年限额存在差距。实际顺序取决于楼宇数据、设备年限和储备金情况。

• 第 1 年：由注册设计专业人士审核能耗基准数据并计算排放，与电力公司进行供电容量评估，并对屋顶、锅炉和外墙进行现况勘察。
• 第 1 至 2 年：蒸汽平衡调试、供暖控制和气密处理，以较低成本减排，并缩小后续设备的规模。
• 第 2 至 3 年：更换屋顶，同步增加保温层，并设置按要求须安装的太阳能板或绿色屋顶，作为同一项目设计。
• 第 3 至 4 年：在电力容量允许的情况下，改用热泵生活热水系统。
• 第 4 至 5 年：在锅炉损坏前、也在 2030 合规年度之前，决定供暖设备方案，并提前落实融资。

法规提供有限的缓解措施。通过可负担住房再投资基金（AHRF）购买的抵消额度，是 LL97 合规唯一认可的抵消方式，最多可抵减楼宇限额的 10%。来自向纽约市输送电力之能源来源的可再生能源证书（REC）也可抵减申报排放中的电力部分，且不设上限，但对锅炉燃烧的燃料没有作用，而中型楼宇的超标部分大多正来自燃料。符合条件的电气化工程可申请有益电气化扣减（beneficial electrification deduction），按计量或按认定值计算；适用年份和计算方法应先与注册设计专业人士确认，再纳入计划。面临严重财务困难的楼宇可依据 Section 28-320.7 申请调整 （打开外部网站），HPD 说明此项调整可多给一年合规时间。抵消额度和调整可以弥补较小的缺口或争取时间，但不能取代针对 2030 年限额的资本工程计划。

董事会的决策

在合作公寓中，董事会需在专项摊派、动用储备金和融资之间，与罚款风险进行权衡；哪些设备属于公司、哪些属于股东，由专有租约（proprietary lease）决定。在共管公寓中，管理委员会和公寓宣言（declaration）起同样作用，单元内部的工程可能须取得单元业主同意。工程范围明确、报价可比、工期合理，董事会向住户提出方案时会更顺利。

作为项目管理方，我们与董事会及其管理公司共同制定工程顺序，编制工程范围并协调招标，通过合作的持证专业施工方管理屋顶、机电、水路工程和电路工程施工，尽量减少对住户的影响。LL97 碳排放报告由注册设计专业人士计算并认证；我们与合作工程师协调此项工作，本身不出具报告认证。