中型合作公寓及共管公寓的地方法第 97 號資本規劃

適用範圍及合規途徑

地方法第 97 號適用於總面積超過 25,000 平方呎的樓宇、同一稅務地段上兩幢或以上合計超過 50,000 平方呎的樓宇，以及由同一管理委員會管理、合計超過 50,000 平方呎的兩幢或以上共管公寓樓宇。屋宇局每年公佈受管樓宇名單 （開啟外部網站）（Covered Buildings List），2026 年名單已於 2026 年 3 月公佈。名單所列的樓面面積、用途或合規途徑如有錯誤，業主可透過 LL97 申報系統提交 ticket 提出異議。

每幢受管樓宇均被編配四種合規途徑之一，決定上限何時生效，以及董事會須提交哪些文件。

• 途徑 0：自 2024 年起適用 Article 320 排放上限。大部分受管樓宇屬此途徑，包括大部分市價合作公寓及共管公寓。
• 途徑 1：自 2026 年起適用 Article 320 排放上限。據 HPD 說明，涵蓋最少一個、但不超過 35% 單位屬租金管制的樓宇；首份年度報告須於 2027 年 5 月 1 日前提交。
• 途徑 2：自 2035 年起適用 Article 320 排放上限，適用於法例界定的若干類別樓宇。
• 途徑 3：Article 321 一次性合規，適用於超過 35% 單位屬租金管制的樓宇，以及 HDFC 合作公寓等其他可負擔住房。

申報、上限及罰款

根據 Article 320，業主須於每年 5 月 1 日前提交經註冊設計專業人士核證的排放報告。法例為 2024 至 2029 年訂定一套上限，並為 2030 至 2034 年訂定嚴格得多的上限，目標是受管樓宇的排放於 2030 年前減少 40%，並於 2050 年前達至淨零。屋宇局在 2021 年的簡報中估計，75% 至 80% 的物業能符合 2024 至 2029 年上限，但如不作改善，只有 25% 至 30% 能符合 2030 至 2034 年上限。

超出上限的民事罰款為每超出 1 公噸 CO2e 最高 268 美元，按年計算。超出上限 100 公噸的樓宇，當年最高罰款為 26,800 美元。未有提交報告另有罰款，每月每總平方呎 0.50 美元；以 40,000 平方呎樓宇計，每月最高可達 20,000 美元。

Article 321 樓宇則須完成 13 項規定節能措施，並以聲明書或詳細檢查報告證明。HPD 列明 Article 321 的罰款 （開啟外部網站）為未有申報 10,000 美元，另加未有合規 10,000 美元。

以能耗基準數據計算 2030 年差距

沒有樓宇的實際數據，任何計劃都難以落實。這些數據已載於每年的地方法第 84 號能耗基準申報，整理後計算並不複雜。

• 收集最近一次的能耗基準數據，列明電力、天然氣、燃油及區域蒸汽的年用量。
• 由註冊設計專業人士按法例所列的排放係數計算目前排放量，並根據樓面面積及用途類別，計算 2024 至 2029 年及 2030 至 2034 年的上限。
• 以公噸 CO2e 表示差額，再乘以 268 美元，得出在各階段上限下每年可能面對的罰款。
• 找出哪種燃料佔排放最大比例。大部分較舊的合作公寓及共管公寓，主要來自暖氣及熱水燃料，減排亦須由此著手。

可改變排放量的資本工程

中型樓宇很少有預算進行獨立的減碳工程，但都有既定的資本工程時間表，其中數項會決定樓宇未來數十年的排放量。

屋頂太陽能可減少樓宇從電網購買的電力，從而降低申報排放量，但以中型樓宇的屋頂面積而言，對 LL97 的作用通常有限。其主要價值在於降低電費，以及在更換屋頂時符合地方法第 92 號及第 94 號 （開啟外部網站）。

戰前合作公寓的五年工程次序

以下以一幢約 40,000 平方呎、使用蒸汽鍋爐、屋頂即將更換，並與 2030 年上限存在差距的戰前合作公寓為例。實際次序取決於樓宇的數據、設備年期及儲備金。

• 第 1 年：由註冊設計專業人士審閱能耗基準數據並計算排放量，與電力公司進行供電容量研究，並檢查屋頂、鍋爐及外牆狀況。
• 第 1 至 2 年：蒸汽平衡、暖氣控制及氣密工程，以較低成本減排，並縮小日後設備的規模。
• 第 2 至 3 年：更換屋頂並加裝保溫層，連同所需的太陽能或綠化屋頂作為同一項目設計。
• 第 3 至 4 年：供電容量許可時，改用熱泵生活熱水系統。
• 第 4 至 5 年：在鍋爐損壞前及 2030 合規年度之前決定暖氣設備方案，並預先安排融資。

法例提供有限度的寬減。透過可負擔住房再投資基金（Affordable Housing Reinvestment Fund，AHRF）購買的抵銷額度，是唯一可用於 LL97 合規的抵銷，最多可扣減樓宇排放上限的 10%。來自向紐約市輸電的電源的可再生能源證書（REC），亦可扣減申報排放中的電力部分，且不設上限，但對鍋爐燃燒的燃料毫無作用，而中型樓宇的超標部分大多正來自燃料。合資格的電氣化工程可申請有益電氣化（beneficial electrification）扣減，分計量及推算兩種方式；適用年份及計算方法應先與註冊設計專業人士確認，才計入計劃。面對嚴重財政困難的樓宇，可根據 Section 28-320.7 申請調整 （開啟外部網站），HPD 指出此調整可多給一年時間合規。抵銷及調整可填補少量差距或爭取時間，但不能取代為 2030 年上限制定的資本工程計劃。

董事會的決定

在合作公寓，董事會須權衡攤派費、儲備金運用及融資與罰款風險，而專有租約（proprietary lease）界定哪些設備屬公司、哪些屬股東。在共管公寓，管理委員會及管理章程（declaration）擔當相同角色，單位內的工程或須取得單位業主同意。工程範圍清晰、報價可比較、工期切實可行，董事會向住戶解釋決定便較容易。

作為工程管理方，我們與董事會及管理公司共同制定資本工程次序，編寫工程範圍並統籌招標，並透過合作的持牌技術人員管理屋頂、機電、水喉及電力工程，盡量減少對住戶的影響。LL97 排放報告由註冊設計專業人士計算及核證；我們與合作工程師協調相關工作，本身不核證報告。