Plan de capital para la Ley Local 97 en cooperativas y condominios medianos

Edificios cubiertos y vías de cumplimiento

La Ley Local 97 cubre el edificio de más de 25,000 pies cuadrados brutos, dos o más edificios en el mismo lote fiscal que juntos superen los 50,000 pies cuadrados brutos, y dos o más edificios en condominio administrados por la misma junta de administradores que juntos superen los 50,000 pies cuadrados brutos. El Departamento de Edificios (DOB) publica cada año una Covered Buildings List (abre un sitio externo); la de 2026 salió en marzo de 2026. Si la lista muestra una superficie, una ocupación o una vía de cumplimiento incorrectas, el propietario puede impugnarla mediante un ticket en el portal de informes de LL97.

A cada edificio cubierto se le asigna una de cuatro vías de cumplimiento, que determina cuándo empiezan los límites y qué debe presentar la junta.

• Pathway 0: límites de emisiones del Article 320 a partir de 2024. Aquí está la mayoría de los edificios cubiertos, incluida la mayoría de las cooperativas y condominios a precio de mercado.
• Pathway 1: límites del Article 320 a partir de 2026. Según HPD, incluye los edificios con al menos una unidad y no más del 35 por ciento de unidades de renta regulada; su primer informe anual vence el 1 de mayo de 2027.
• Pathway 2: límites del Article 320 a partir de 2035, para ciertas categorías de edificios que define la ley.
• Pathway 3: cumplimiento único según el Article 321, para edificios con más del 35 por ciento de unidades de renta regulada y otras viviendas asequibles, como las cooperativas HDFC.

Informes, límites y multas

Según el Article 320, el propietario presenta antes del 1 de mayo de cada año un informe de emisiones certificado por un profesional de diseño registrado. La ley fija un conjunto de límites para 2024 a 2029 y otro mucho más estricto para 2030 a 2034, con la meta de reducir en un 40 por ciento las emisiones de los edificios cubiertos para 2030 y llegar a cero emisiones netas en 2050. Una presentación del DOB de 2021 calculó que entre el 75 y el 80 por ciento de las propiedades cumpliría los límites de 2024 a 2029, pero solo entre el 25 y el 30 por ciento cumpliría los de 2030 a 2034 sin hacer cambios.

La multa civil por superar el límite es de hasta $268 por cada tonelada métrica de CO2e excedente, por cada año. Un edificio que supere su límite en 100 toneladas se expone a una multa de hasta $26,800 por ese año. No presentar el informe conlleva una multa aparte de $0.50 por pie cuadrado bruto al mes, que en un edificio de 40,000 pies cuadrados puede llegar a $20,000 mensuales.

Los edificios del Article 321, en cambio, completan 13 medidas prescriptivas de conservación de energía, documentadas con declaraciones o con informes de inspección detallados. Según HPD, las multas del Article 321 (abre un sitio externo) son de $10,000 por no presentar el informe, más otros $10,000 por incumplimiento.

Su diferencia frente al límite de 2030, según el benchmarking

Un plan sirve de poco sin las cifras reales del edificio. Esas cifras ya están en el informe anual de benchmarking de la Ley Local 84 (Local Law 84), y el cálculo es breve una vez ordenados los datos.

• Reúna los datos de benchmarking más recientes, con el consumo anual de electricidad, gas natural, petróleo y vapor del sistema urbano.
• Pida al profesional de diseño registrado que calcule las emisiones actuales con los coeficientes de la ley, y los límites para 2024 a 2029 y para 2030 a 2034 según la superficie y el grupo de ocupación.
• Exprese la diferencia en toneladas métricas de CO2e y multiplíquela por $268 para conocer la multa anual a la que se expone el edificio con cada límite.
• Identifique qué combustible genera la mayor parte de las emisiones. En la mayoría de las cooperativas y condominios antiguos es el combustible de la calefacción y del agua caliente, y de ahí saldrán las reducciones.

Proyectos de capital que reducen las emisiones

Los edificios medianos rara vez tienen presupuesto para un proyecto de descarbonización independiente. Sí tienen un calendario de capital, y varias de sus partidas fijan las emisiones del edificio durante décadas.

Los paneles solares en el propio edificio reducen la electricidad que se compra a la red y, con ella, las emisiones reportadas, pero en un techo mediano el efecto en la LL97 suele ser modesto. Su mayor valor está en el menor costo de electricidad y en el cumplimiento de las Leyes Locales 92 y 94 (abre un sitio externo) cuando se reemplaza el techo.

Secuencia a cinco años para una cooperativa de antes de la guerra

El orden siguiente es un ejemplo para una cooperativa de antes de la guerra de unos 40,000 pies cuadrados, con caldera de vapor, un techo que pronto habrá que reemplazar y una diferencia frente a su límite de 2030. La secuencia real depende de los datos del edificio, la antigüedad de los equipos y las reservas.

• Año 1: revisión del benchmarking y cálculo de emisiones por el profesional de diseño registrado, estudio del servicio eléctrico con la compañía eléctrica y evaluación del estado del techo, la caldera y la fachada.
• Años 1 a 2: balanceo del vapor, controles de calefacción y sellado de aire, que reducen las emisiones con menor costo y permiten equipos más pequeños después.
• Años 2 a 3: reemplazo del techo con aislamiento adicional y los paneles solares o el techo verde exigidos, diseñados como un solo proyecto.
• Años 3 a 4: agua caliente doméstica con bomba de calor, si el servicio eléctrico lo permite.
• Años 4 a 5: decisión sobre la planta de calefacción, tomada antes de que falle la caldera y antes del año de cumplimiento 2030, con el financiamiento acordado de antemano.

La ley ofrece un alivio limitado. Las compensaciones adquiridas a través del Affordable Housing Reinvestment Fund (AHRF) son las únicas válidas para cumplir con la LL97, y pueden reducir las emisiones como máximo en un 10 por ciento del límite del edificio. Los certificados de energía renovable (RECs) de fuentes que entregan electricidad a la ciudad también pueden reducir la parte eléctrica de las emisiones reportadas y no tienen tope, pero no compensan el combustible que se quema en la caldera, que es de donde proviene la mayor parte del exceso de un edificio mediano. Para los trabajos de electrificación que califiquen existe una deducción por electrificación beneficiosa, medida o estimada; los años elegibles y el método de cálculo deben confirmarse con el profesional de diseño registrado antes de contar la deducción en un plan. Los edificios con graves limitaciones financieras pueden solicitar un ajuste según la Sección 28-320.7 (abre un sitio externo), que, según HPD, concede un año adicional para cumplir. Las compensaciones y los ajustes pueden cubrir una diferencia pequeña o dar tiempo, pero no sustituyen un plan de capital para los límites de 2030.

Decisiones de la junta

En una cooperativa, la junta sopesa las cuotas extraordinarias (assessments), el uso de las reservas y el financiamiento frente a la multa posible, y el proprietary lease establece qué equipos pertenecen a la corporación y cuáles a los accionistas. En un condominio, la junta de administradores y la declaración cumplen esa función, y las obras dentro de las unidades pueden requerir el consentimiento de sus propietarios. Alcances claros, ofertas comparables y un cronograma realista facilitan presentar estas decisiones a los residentes.

Como gerentes de proyecto, elaboramos la secuencia de capital con la junta y su agente administrador (managing agent), preparamos los alcances, coordinamos las ofertas y dirigimos los trabajos de techo, mecánicos, de plomería y eléctricos con nuestros contratistas asociados con licencia, con la menor molestia posible para los residentes. Los informes de emisiones de la LL97 los calcula y certifica un profesional de diseño registrado; coordinamos ese trabajo con ingenieros asociados y no certificamos los informes nosotros mismos.