Reemplazo de techo en NYC según las Leyes Locales 92 y 94

Qué exigen las leyes

Las Leyes Locales 92 y 94 de 2019 (abre un sitio externo) entraron en vigor el 15 de noviembre de 2019. Se aplican a los edificios nuevos, a los techos nuevos que resultan de una ampliación y a los edificios existentes que reemplazan toda la plataforma o todo el sistema de techo. En cualquiera de esos casos, el 100 por ciento de la zona de techo sostenible debe quedar cubierto con un sistema fotovoltaico, un techo verde o una combinación de los dos.

El Departamento de Edificios (DOB) aplica la norma, según el Buildings Bulletin 2019-010 (abre un sitio externo), a los techos de todos los niveles del edificio, y cada área de techo contigua se evalúa por separado. Las casas de una y dos familias están incluidas. El boletín no prevé ninguna exención general para viviendas pequeñas.

Qué trabajos de techo quedan cubiertos

El boletín define el sistema de techo como la plataforma, el sustrato o barrera térmica, el aislamiento, la barrera de vapor y la cubierta impermeable. La plataforma es la superficie estructural sobre la que descansan la impermeabilización y el aislamiento. Con esas definiciones, la mayoría de los trabajos se clasifican de la siguiente manera.

En los edificios antiguos, la sorpresa habitual es la plataforma podrida. Solo aparece cuando se retira el techo viejo, y reemplazarla puede convertir un caso dudoso en un trabajo plenamente cubierto. Por eso, el contrato de techo de un edificio antiguo debe incluir una partida para reparar la plataforma y un procedimiento para detener la obra y modificar la presentación ante el DOB si cambia el alcance.

La prueba de 4 kW y la zona de techo sostenible

Que se exija energía solar, techo verde o ninguno de los dos depende de la pendiente del techo y del tamaño de cada zona contigua de techo sostenible. Un techo de baja pendiente tiene una inclinación menor de 2 en 12, alrededor del 17 por ciento; cualquier techo más inclinado es de alta pendiente. La zona de techo sostenible es el área que queda después de restar las siguientes exclusiones.

• Áreas que deben quedar libres por retiros (setbacks) o acceso según el Código de Incendios, los Códigos de Construcción o la Resolución de Zonificación, como los pasillos de acceso en la azotea que exige el Código de Incendios.
• Áreas ocupadas por casetas de escalera (bulkheads) y otras estructuras de azotea, tanques de agua, equipos mecánicos, antenas, parapetos, barandas, sistemas solares térmicos y pasillos de acceso a equipos.
• Instalaciones de manejo de aguas pluviales, como cisternas, exigidas por los permisos de conexión o de aguas pluviales del DEP.
• Retiros y terrazas, siempre que cada retiro sea menor del 25 por ciento de la planta más grande del edificio.
• Espacios recreativos que constan en el certificado de ocupación o en una solicitud aprobada por el DOB.
• Techos inclinados donde no caben 4 kW de capacidad solar, con cálculos y un informe de sombras que lo respalden.
• Áreas donde el DOB determina que las condiciones del sitio no son favorables, incluida una estructura que no soporta la carga adicional, según la declaración de un profesional de diseño registrado.

La prueba de 4 kW supone paneles con una eficiencia mínima del 15 por ciento. Con esa eficiencia, 4 kW ocupan unos 27 metros cuadrados, cerca de 290 pies cuadrados, de superficie de paneles, sin contar separaciones ni pasillos de acceso. Cuando no se alcanzan 4 kW, la solicitud debe incluir cálculos y un informe de sombras preparados por un contratista calificado, por ejemplo con certificación NABCEP, o por un profesional de diseño registrado en el Estado de Nueva York.

Tomemos el techo de una casa en hilera de Brooklyn de 20 por 45 pies, con 900 pies cuadrados brutos. Si la caseta de escalera, las áreas de acceso para bomberos, el parapeto y los equipos ocupan unos 300 pies cuadrados, quedan alrededor de 600. Esa superficie supera con creces el umbral de 100 pies cuadrados de un edificio residencial pequeño, de modo que el propietario debe instalar paneles solares, un techo verde o una combinación.

El techo y el sistema solar como un solo proyecto

• Defina la cobertura antes de demoler. El profesional de diseño revisa el techo existente y el alcance del trabajo y determina si las leyes aplican.
• Revise la estructura. Los soportes solares con lastre y los techos verdes agregan carga muerta. Un techo verde pesa mucho más que un sistema solar, y los techos antiguos de vigas pueden necesitar refuerzo para soportarlo.
• Construya primero el techo. La plataforma, el aislamiento y la membrana se instalan e inspeccionan antes de colocar cualquier fijación solar.
• Especifique una superficie reflectante. En NYC, las cubiertas de techos de baja pendiente deben cumplir los valores de reflectancia de la sección BC 1504.9 (abre un sitio externo), es decir, una reflectancia solar inicial de al menos 0.70 y una emitancia térmica de al menos 0.75, o un índice de reflectancia solar de al menos 82. La mayoría de las membranas y los recubrimientos blancos los cumplen.
• Elija el método de fijación junto con el fabricante del techo. Los anclajes que perforan la membrana requieren tapajuntas aprobados por el fabricante; de lo contrario, se pierde la garantía de la membrana.
• Termine ambos oficios en una sola movilización. Retirar y volver a instalar paneles sobre una membrana de pocos años aumenta el costo y puede anular la garantía del techo.
• Presente temprano la solicitud a la compañía eléctrica. La interconexión con Con Edison y el permiso de operación suelen ser los trámites más largos, y el sistema no puede energizarse antes de la aprobación.

Los edificios cooperativos y de condominio necesitan además la aprobación de la junta y deben revisar el contrato de arrendamiento propietario (proprietary lease) o el reglamento en lo que se refiere a los derechos sobre la azotea. En una cooperativa, la reducción del impuesto a la propiedad (abre un sitio externo) por energía solar se acredita en la factura de impuestos de la corporación; trasladarla a los accionistas es decisión de la junta.

Un profesional de diseño registrado presenta el trabajo en DOB NOW: Build. La solicitud incluye planos del techo con las áreas incluidas y excluidas y las áreas de acceso para bomberos, los planos de la instalación solar o del techo verde y una declaración de la capacidad solar prevista. La instalación solar requiere también un permiso eléctrico presentado por un electricista con licencia, que tramitamos con nuestro contratista eléctrico asociado con licencia. En un edificio declarado monumento, la aprobación de la LPC va primero. La solicitud de reducción del impuesto a la propiedad por energía solar o por techo verde se presenta con el permiso correspondiente; desde el 30 de marzo de 2026, las solicitudes de reducción por techo verde se presentan en DOB NOW y ya no en formulario de papel.

Reducciones de impuestos y créditos en 2026

Una reducción disminuye el impuesto a la propiedad (abre un sitio externo) que se adeuda; no es un reembolso. El DOB y el Departamento de Finanzas deciden la elegibilidad y los montos. Los incentivos NY-Sun para proyectos residenciales estándar en las zonas de Con Edison y Long Island se han eliminado, y solo pueden quedar programas para hogares que cumplen requisitos de ingresos. Somos contratistas, no asesores tributarios. Para saber cómo se aplican los créditos y las reducciones en su declaración, consulte a un contador público autorizado (CPA).

Nuestro trabajo en estos proyectos

Revisamos el techo existente y el alcance del trabajo, contratamos a un profesional de diseño registrado para la determinación de cobertura y el permiso del DOB, realizamos la verificación de capacidad de 4 kW y de sombras, y cotizamos el techo y el sistema solar o el techo verde como un solo proyecto. El trabajo eléctrico del sistema solar lo realiza nuestro contratista eléctrico asociado con licencia. Para preparar el estimado basta con la propuesta de techo que ya tenga o con fotos del techo.