纽约市更换屋顶与地方法第 92 号、第 94 号

法规要求

地方法第 92 号和第 94 号 （打开外部网站）于 2019 年 11 月 15 日生效，适用于新建建筑、扩建形成的新屋顶，以及更换整个屋面板或整套屋面系统的现有建筑。在上述情况下，屋顶的可持续屋面区须 100% 由太阳能光伏系统、绿色屋顶或两者组合覆盖。

纽约市建筑局（DOB）第 2019-010 号建筑公告 （打开外部网站）（Buildings Bulletin 2019-010）规定，建筑各个楼层的屋顶均在适用范围内，每一块相连的屋顶区域单独评估。一至两家庭住宅同样适用，公告未对小型住宅设置一般性豁免。

受约束的屋顶工程

公告所称的屋面系统，包括屋面板、基层或隔热屏障、保温层、隔汽层和屋面防水层；屋面板是承托防水层和保温层的结构面层。按照上述定义，常见工程大致归类如下。

老旧建筑最常见的意外是屋面板腐烂，往往拆开旧屋面后才会发现。更换屋面板可能使工程由争议情形变为明确适用。因此，老旧建筑的屋顶合同应预留屋面板修复预算，并写明工程范围变化时暂停施工、修改申报的处理程序。

4 kW 判定与可持续屋面区

须安装太阳能、绿色屋顶，或两者均不需要，取决于屋顶坡度和每块相连可持续屋面区的面积。坡度小于 2:12（约 17%）为低坡屋顶，大于此坡度为高坡屋顶。可持续屋面区是屋顶面积扣除以下各项后剩余的部分。

• 按消防法规、建筑法规或区划条例须保留的退界和通道区域，例如消防法规要求的屋顶通行通道。
• 楼梯间出屋面部分（bulkhead）等屋顶构筑物、水箱、机电设备、天线、女儿墙、护栏、太阳能热水系统及设备检修通道所占面积。
• 依据环保局（DEP）排水接驳许可或雨水许可设置的雨水管理设施，如蓄水池。
• 退台和露台，但每处面积须小于最大楼层面积的 25%。
• 已登记在使用证明（CO）或 DOB 批准文件中的休闲活动区域。
• 无法容纳 4 kW 太阳能的坡屋顶，须附计算书和遮挡分析报告。
• 经 DOB 认定场地条件不适宜的区域，包括结构无法承受新增荷载，并由注册设计专业人士出具书面说明的情况。

4 kW 判定以转换效率不低于 15% 的太阳能板为基准。按此效率，4 kW 约需 27 平方米（约 290 平方英尺）板面，尚未计入板间距和通道。无法达到 4 kW 的，申报时须附由合格承包商（例如持有 NABCEP 认证者）或纽约州注册设计专业人士出具的计算书和遮挡分析报告。

以布鲁克林一栋联排屋为例，屋顶 20 x 45 英尺，总面积 900 平方英尺。楼梯间、消防通道、女儿墙和设备合计约占 300 平方英尺，剩余约 600 平方英尺，远高于小型住宅 100 平方英尺的门槛，业主须安装太阳能、绿色屋顶或两者结合。

屋顶与太阳能合并施工

• 拆除前确定是否适用。由设计专业人士查看现有屋顶和施工范围，认定是否受法规约束。
• 核查结构。压载式支架和绿色屋顶都会增加恒载，绿色屋顶远重于太阳能系统，老旧木格栅屋顶可能需要加固。
• 先完成屋面。屋面板、保温层和防水层施工并通过验收后，再安装太阳能支架。
• 选用反射型屋面。纽约市低坡屋面材料须符合 BC 1504.9 的反射指标 （打开外部网站）：初始太阳反射率不低于 0.70 且热发射率不低于 0.75，或太阳反射指数（SRI）不低于 82。大多数白色防水卷材和涂层均可达标。
• 与屋面材料厂家共同选定固定方式。穿透式支架须使用厂家认可的泛水构件，否则防水层质保失效。
• 两个工种在同一施工周期内完成。在仅使用数年的屋面上拆装太阳能板，既增加费用，也可能使屋面质保失效。
• 尽早向电力公司申请。Con Edison 并网审批和运行许可（PTO）通常耗时最长，获批前系统不得通电。

合作公寓（co-op）和共管公寓（condo）还须取得董事会批准，并核对专有租约或章程中有关屋顶使用权的条款。合作公寓的太阳能地税减免 （打开外部网站）计入公司的税单，是否分摊给股东由董事会决定。

工程由注册设计专业人士通过 DOB NOW: Build 申报，文件包括标明计入区域、扣除区域和消防通道的屋顶平面图，太阳能或绿色屋顶的安装图纸，以及预计太阳能装机容量的说明。太阳能安装另需由持证电工办理电路工程申报，由我们合作的持证电工承包商负责。地标建筑须先取得 LPC 批准。太阳能或绿色屋顶地税减免的申请随相关申报一并提交；自 2026 年 3 月 30 日起，绿色屋顶减免申请改为通过 DOB NOW 提交，不再使用纸质表格。

2026 年的地税减免与税收抵免

地税减免是抵减应缴地税 （打开外部网站），并非退款，资格和金额由 DOB 和财政局（DOF）核定。NY-Sun 在 Con Edison 和长岛地区面向一般住宅项目的补贴已经逐步取消，目前可能仅保留面向符合收入条件家庭的项目。我们是施工承包商，不是税务顾问。税收抵免和地税减免在报税时如何处理，请咨询注册会计师（CPA）。

我们的工作内容

我们查看现有屋顶和施工范围，协调注册设计专业人士完成适用性认定和 DOB 申报，进行 4 kW 容量和遮挡核算，并将屋顶与太阳能或绿色屋顶作为同一项目统一估价。太阳能相关的电路工程由合作的持证电工承包商施工。提供现有的屋顶报价单或屋顶照片，即可开始估价。