紐約市換屋頂與地方法第 92 號及第 94 號

法例的要求

地方法第 92 號及第 94 號 （開啟外部網站）於 2019 年 11 月 15 日生效，適用於新建樓宇、擴建所形成的新屋頂，以及更換整個屋面板或整套屋面系統的現有樓宇。上述情況下，屋頂的可持續屋面區須 100% 由太陽能光伏系統、綠化屋頂或兩者組合覆蓋。

屋宇局第 2019-010 號建築公告 （開啟外部網站）（Buildings Bulletin 2019-010）將規定套用於樓宇各層屋頂，每一幅相連屋頂區域分別評估。一至兩家庭住宅同樣受規管，公告並無為小型住宅設立一般豁免。

哪些屋頂工程受規管

公告所指的屋面系統包括屋面板、基層或隔熱屏障、保溫層、隔汽層及屋面防水層；屋面板則是承托防水層及保溫層的結構面層。按此定義，常見工程一般可歸類如下。

舊樓最常見的意外是屋面板腐爛。問題往往要拆開舊屋面才看得到，而一旦須更換屋面板，工程便可能由有爭議變為明確受規管。舊樓的屋頂合約應預留屋面板維修金額，並訂明工程範圍改變時暫停施工及修改申報的程序。

4 kW 判定與可持續屋面區

須裝太陽能、綠化屋頂或兩者皆不須，取決於屋頂斜度及每幅相連可持續屋面區的面積。斜度低於 2:12（約 17%）為低斜度屋頂，高於此斜度為高斜度屋頂。可持續屋面區是屋頂面積扣除下列各項後的餘下部分。

• 按消防規範、建築規範或分區條例須預留的退縮及通道範圍，例如消防規範規定的屋頂通道。
• 樓梯間出屋面部分（bulkhead）等屋頂構築物、水箱、機電設備、天線、女兒牆、欄杆、太陽能熱水系統及設備檢修通道所佔面積。
• 按環境保護局（DEP）排水接駁或雨水許可證設置的雨水管理設施，例如儲水缸。
• 退台及露台，但每處面積須少於最大樓層面積的 25%。
• 已列於入伙紙（CO）或屋宇局批准文件上的康樂活動範圍。
• 未能容納 4 kW 太陽能的斜屋頂，須附計算書及遮蔭分析報告。
• 經屋宇局認定條件不適宜的範圍，包括結構未能承受新增荷載，並由註冊設計專業人士出具書面說明的情況。

4 kW 判定以轉換效率不低於 15% 的太陽能板為基準。按此效率，4 kW 約需 27 平方米（約 290 平方呎）板面，未計板距及通道。如未能達到 4 kW，申報時須附上由合資格承包商（例如持有 NABCEP 認證者）或紐約州註冊設計專業人士編製的計算書及遮蔭分析報告。

以布碌崙一幢 20 x 45 呎的排屋屋頂為例，總面積 900 平方呎。如樓梯間、消防通道、女兒牆及設備合共約佔 300 平方呎，餘下約 600 平方呎，遠高於小型住宅 100 平方呎的門檻，業主須安裝太陽能、綠化屋頂或兩者結合。

屋頂與太陽能作為同一項目施工

• 拆除前確定是否適用。由設計專業人士檢視現有屋頂及工程範圍，判定是否受法例規管。
• 核查結構。壓重式支架及綠化屋頂均會增加恆載，綠化屋頂遠重於太陽能系統，舊式木樑屋頂可能須加固。
• 先完成屋面。屋面板、保溫層及防水層施工並通過檢驗後，才安裝太陽能固定件。
• 選用反光屋面。紐約市低斜度屋面須符合 BC 1504.9 的反射值 （開啟外部網站）：初始太陽反射率不低於 0.70 及熱發射率不低於 0.75，或太陽反射指數（SRI）不低於 82。大部分白色防水卷材及塗料均符合要求。
• 與屋面物料廠商共同選定固定方式。穿透式支架須使用廠商認可的泛水配件，否則防水層保養失效。
• 兩個工種在同一施工期內完成。在只用了數年的屋面上拆裝太陽能板，既增加費用，亦可能令屋面保養失效。
• 及早向電力公司申請。Con Edison 的併網審批及運行許可往往需時最長，獲批前系統不得通電。

合作公寓（co-op）及共管公寓（condo）另須取得董事會批准，並核對專有租約或章程中有關屋頂使用權的條款。合作公寓的太陽能地產稅減免 （開啟外部網站）記入合作公寓法團的稅單，是否轉惠股東由董事會決定。

工程由註冊設計專業人士透過 DOB NOW: Build 申報，文件包括標示計入範圍、扣除範圍及消防通道的屋頂平面圖、太陽能或綠化屋頂的安裝圖則，以及預計太陽能裝機容量的說明。太陽能安裝另須由持牌電工辦理電力工程申報，由我們合作的持牌電力承包商負責。地標樓宇須先取得 LPC 批准。太陽能或綠化屋頂地產稅減免的申請與相關申報一併提交；自 2026 年 3 月 30 日起，綠化屋頂減免申請改經 DOB NOW 提交，不再使用紙本表格。

2026 年的稅務減免及抵免

地產稅減免是抵減應繳地產稅 （開啟外部網站），並非現金退款，資格及金額由屋宇局及財政局核定。NY-Sun 在 Con Edison 及長島地區為一般住宅項目提供的資助已逐步取消，或只餘下針對合資格收入家庭的計劃。我們是工程承包商，並非稅務顧問。稅務抵免及地產稅減免在個人報稅上如何處理，請諮詢註冊會計師。

我們在這類工程中負責的工作

我們會審閱現有屋頂及工程範圍，安排註冊設計專業人士進行適用性判定及屋宇局申報，核算 4 kW 容量及遮蔭，並將屋頂與太陽能或綠化屋頂作為同一項目估價。太陽能系統的電力工程由合作的持牌電力承包商施工。提供現有的屋頂報價或屋頂相片，即可開始估價。