Trabajos obligatorios de pintura con plomo al cambiar de inquilino en NYC

Alquileres cubiertos

La Ley Local 1 de 2004 (Local Law 1 of 2004) obliga a los propietarios a presumir que la pintura contiene plomo en los siguientes edificios, salvo que el Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (HPD) haya concedido una exención basada en pruebas.

• Edificios multifamiliares (tres o más unidades de vivienda) construidos antes de 1960.
• Edificios multifamiliares construidos entre el 1 de enero de 1960 y el 1 de enero de 1978, si el propietario sabe que hay pintura con plomo.
• Unidades ocupadas por inquilinos en casas de una y dos familias construidas antes de 1960.
• Unidades de cooperativa y de condominio que se alquilan y que no ocupa el propietario ni su familia.

Muchos dueños de casas de dos familias dan por hecho que las normas no los alcanzan porque el edificio no es multifamiliar. HPD incluye entre las viviendas cubiertas las unidades ocupadas por inquilinos (abre un sitio externo) en casas de una y dos familias anteriores a 1960, y la obligación de la prueba XRF también se aplica a ellas.

La prueba XRF y los plazos que hay que vigilar

Según la Ley Local 31 de 2020 (Local Law 31 of 2020) (abre un sitio externo), todas las unidades de alquiler y las áreas comunes de los edificios cubiertos debían someterse a una prueba de pintura con plomo, con el nivel de acción de 0.5 mg/cm², a más tardar el 9 de agosto de 2025. La prueba debe hacerla un inspector o evaluador de riesgos de plomo certificado por la EPA que no sea el propietario, su agente ni un contratista que participe en la remediación de pintura con plomo. No hacer la prueba puede dar lugar a una infracción Clase C de peligro inmediato y a multas civiles de $1,500 por unidad o área común.

Cuando la prueba no encuentra pintura con plomo, o después de que la pintura con plomo se retiró o encapsuló de forma permanente, el propietario puede solicitar una exención por ausencia de plomo en el portal de exenciones de HPD (Lead Exemption Online Portal, LEOP). Las exenciones solo se conceden para pruebas hechas con un equipo XRF cuya hoja de características de rendimiento (Performance Characteristic Sheet) corresponda al nivel de 0.5 mg/cm². Las exenciones otorgadas con el antiguo estándar de 1.0 mg/cm² se revocan automáticamente en el siguiente cambio de inquilino, y el propietario debe presentar a HPD una declaración jurada de cambio de inquilino (Affidavit of Turnover).

Trabajos obligatorios antes de que entre el nuevo inquilino

HPD exige lo siguiente en cada cambio de inquilino en una unidad cubierta (abre un sitio externo), tenga o no hijos el nuevo inquilino.

• Reparar toda la pintura descascarada y los defectos que la causan, como las filtraciones. Como mínimo, raspar en húmedo y volver a pintar.
• Retirar la pintura con plomo de las superficies masticables que tengan marcas de dientes, o encapsularlas con un encapsulante duro y resistente a perforaciones, aprobado y aplicado por un contratista certificado.
• Retirar la pintura con plomo de las hojas y los marcos de las ventanas.
• Retirar la pintura con plomo de todas las superficies de fricción de puertas y marcos, lo que puede significar reemplazar la puerta y el marco.
• Dejar todos los pisos descubiertos, alféizares y canaletas de ventana lisos y fáciles de limpiar.
• Hacer todo lo anterior con las prácticas de trabajo seguro exigidas.

Las superficies de fricción de puertas y ventanas deben tratarse aunque la pintura esté intacta, salvo que ya se hayan tratado antes. Lo que no se hizo en un cambio de inquilino debe completarse en el siguiente, o antes si se muda un niño menor de seis años. Terminado el trabajo, el propietario certifica el cumplimiento en el aviso de arrendamiento e inicio de ocupación (Lease/Commencement of Occupancy Notice for Prevention of Lead-Based Paint Hazards), entrega al inquilino el folleto sobre los peligros de la pintura con plomo en el hogar (Lead Paint Hazards in the Home) y le facilita la documentación del trabajo si la solicita.

Prueba de polvo y los límites de septiembre de 2026

Después de los trabajos con plomo, las muestras de polvo tomadas de pisos, alféizares y canaletas de ventana deben dar resultados por debajo de los umbrales de liberación (clearance). Las muestras debe tomarlas una firma certificada por la EPA que sea independiente tanto de la firma que hizo el trabajo como del propietario. El 17 de septiembre de 2026, la Junta de Salud adoptó umbrales más bajos (abre un sitio externo) y exigió que los laboratorios cuenten con las acreditaciones NLLAP y ELAP.

Confirme con el Departamento de Salud o con HPD la fecha de entrada en vigor de los nuevos umbrales antes de programar la prueba. Con límites más bajos, la limpieza tiene que ser más minuciosa. Los pisos de madera antiguos con juntas abiertas y acabado gastado son las superficies que más cuesta aprobar; sellarlos o cubrirlos suele ser la manera práctica de dejarlos lisos y fáciles de limpiar.

Prácticas de trabajo seguro, registros y auditorías de HPD

• En una unidad o área común donde reside un niño menor de seis años, se exigen prácticas de trabajo seguro, con registros, siempre que se altere pintura con plomo o de contenido de plomo desconocido en más de dos pies cuadrados por habitación, o en más del 10 por ciento de un componente pequeño, como un alféizar o un marco de puerta.
• Los trabajos que alteran pintura con plomo deben realizarlos trabajadores y firmas certificados. Los que corrigen una infracción de HPD o del Departamento de Salud deben hacerlos una firma de eliminación de plomo (abatement) certificada por la EPA, no una firma de renovación.
• Los métodos húmedos, el aislamiento con plástico y las aspiradoras HEPA mantienen el polvo bajo control. Lijar en seco o quitar pintura con calor intenso en ventanas y molduras antiguas hace mucho más difícil aprobar la prueba de polvo.
• Reemplazar ventanas y puertas antiguas suele ser más práctico que decapar las superficies de fricción, y las ventanas nuevas reducen además las corrientes de aire y el gasto en calefacción.
• Cuando el trabajo no puede hacerse con seguridad con los ocupantes presentes, el propietario debe ofrecer una reubicación temporal adecuada en una unidad sin peligros de pintura con plomo.

El propietario debe conservar durante al menos 10 años los registros de las inspecciones de cambio de inquilino, de todos los trabajos realizados, las certificaciones de los contratistas, la documentación de las prácticas de trabajo seguro, los avisos anuales y las respuestas de los inquilinos, los resultados de las pruebas y las exenciones, y entregarlos al nuevo dueño si vende la propiedad. HPD selecciona edificios para auditar sus registros y emite una orden de presentación de registros (Record Production Order). En el año fiscal 2025, HPD auditó cerca de 700 edificios (abre un sitio externo), y casi 650 de ellos recibieron infracciones por no presentar los documentos solicitados. Tanto la falta de trabajos como la falta de registros pueden dar lugar a infracciones Clase C de peligro inmediato.

La planificación del cambio de inquilino

El costo de los trabajos con plomo en un cambio de inquilino depende sobre todo de la cantidad de ventanas y puertas, de si se decapan o se reemplazan, del estado de los pisos y de cuántas rondas de prueba de polvo hagan falta. Hacer los trabajos con plomo junto con el resto de la preparación de la unidad evita pintar y limpiar dos veces. Nuestra guía sobre cómo reducir el costo de preparar una unidad de alquiler trata los acabados y la programación del resto del apartamento.

Planificamos el alcance del cambio de inquilino y, como firma certificada por la EPA en Renovación, Reparación y Pintura con Plomo (RRP), realizamos los trabajos con prácticas seguras para el plomo, junto con las reparaciones, el reemplazo de ventanas y puertas y los acabados. Cuando el trabajo exige trabajadores certificados en eliminación de plomo, por ejemplo para corregir una infracción de HPD o del Departamento de Salud, lo realiza una firma de eliminación certificada dentro del calendario del cambio de inquilino. Coordinamos la prueba de polvo independiente y reunimos la documentación que HPD puede solicitar. No hacemos la prueba XRF ni el muestreo de polvo, que deben quedar en manos independientes. Nada de lo anterior constituye asesoría legal; la Línea de Información sobre Plomo de HPD es el 212-863-5501.