Reparación o mejora en la preparación de un apartamento de alquiler

Por qué importa la clasificación

Una reparación deducible por lo general se registra como gasto en el año en que se paga. Una mejora, en cambio, se capitaliza: se suma a la base del inmueble y se recupera mediante la depreciación, que en un edificio residencial de alquiler y sus mejoras estructurales suele extenderse a 27.5 años. Los electrodomésticos, las alfombras y algunos otros bienes tienen períodos de recuperación más cortos. La diferencia repercute en su ingreso tributable del año, en su calendario de depreciación y en la ganancia cuando venda el edificio. La Publicación 527 del IRS (abre un sitio externo) indica a los propietarios de alquileres que separen los costos de reparaciones y de mejoras y que lleven registros precisos. Esa separación comienza en el estimado y en la factura, el punto donde se cruzan el trabajo del contratista y el del contador. En la vivienda donde usted vive, las mejoras por lo general no se deprecian (salvo la parte usada como oficina en casa o alquilada), pero igualmente se suman a la base y pueden reducir la ganancia tributable cuando la venda; explicamos ese caso, incluida una vivienda que se alquila después de instalar paneles solares, en esta guía.

Somos contratistas, no asesores tributarios. Las secciones siguientes explican cómo el alcance, el momento y la documentación de una obra influyen en lo que usted puede analizar con su profesional de impuestos. No constituyen asesoría tributaria, legal ni contable. Las normas tributarias cambian y dependen de la situación de cada contribuyente. Antes de tomar decisiones, consulte a un contador público autorizado (CPA). Outstanding Construction no prepara declaraciones de impuestos y no es responsable de ninguna posición tributaria que usted adopte. Las reglas aquí descritas se verificaron con las guías del IRS y del Estado de Nueva York en octubre de 2026.

Mejora, restauración y adaptación

Según las regulaciones federales sobre bienes tangibles (abre un sitio externo), el análisis no se hace sobre el edificio en su conjunto. Se hace por separado sobre la estructura y sobre cada sistema principal del edificio: plomería, electricidad, HVAC, ascensores, escaleras mecánicas, protección y alarma contra incendios, distribución de gas y seguridad. Un costo por lo general debe capitalizarse si produce alguno de estos efectos en la estructura o en uno de esos sistemas.

• Mejora (betterment): corrige un defecto que ya existía cuando usted adquirió la propiedad, la amplía o aumenta de forma considerable su capacidad, resistencia o calidad. Pasar un servicio eléctrico de 100 a 200 amperios es un ejemplo habitual de aumento de capacidad.
• Restauración (restoration): reemplaza un componente principal o una parte estructural sustancial, o reconstruye la propiedad después de un daño. Cambiar toda la tubería de suministro y de desagüe de un baño plantea esta cuestión aunque la tubería nueva sea equivalente a la anterior.
• Adaptación (adaptation): destina la propiedad a un uso nuevo o distinto, por ejemplo, convertir un sótano de almacenaje en espacio habitable o un local comercial de planta baja en apartamento.

El momento también cuenta. Los trabajos que se hacen poco después de comprar un edificio para corregir condiciones que ya existían en la compra suelen tratarse como mejora, aunque ese mismo trabajo años más tarde sería una reparación. Informe a su CPA la fecha de compra y el estado en que recibió la propiedad.

Partidas habituales al preparar una unidad

La Publicación 523 del IRS da un ejemplo parecido para propietarios de vivienda: cambiar los vidrios rotos de una ventana es una reparación, pero cambiar esa misma ventana dentro de un proyecto que reemplaza todas las ventanas cuenta como mejora.

Reglas de puerto seguro para consultar con su CPA

Las regulaciones prevén tres elecciones que pueden permitir deducir ciertos costos. Cada una tiene requisitos propios y debe elegirla el propietario, por lo general mediante una declaración adjunta a la declaración de impuestos. Su CPA determina si corresponden.

• Puerto seguro de minimis: importes de $2,500 o menos por factura o por artículo, según conste en la factura, o de $5,000 para contribuyentes con un estado financiero aplicable. Dividir un mismo trabajo en varias facturas para quedar por debajo del límite no cambia el análisis, por eso nuestras facturas reflejan el trabajo tal como se realizó y se cotizó.
• Puerto seguro de mantenimiento rutinario: trabajos recurrentes que mantienen la estructura o un sistema del edificio en condiciones normales de funcionamiento y que usted razonablemente espera repetir más de una vez en los 10 años siguientes a su puesta en servicio. No abarca las mejoras.
• Puerto seguro para pequeños contribuyentes: para propietarios con ingresos brutos anuales promedio de $10 millones o menos y un edificio con una base no ajustada de $1 millón o menos, cuando el total del año en reparaciones, mantenimiento y mejoras de ese edificio no supera la cantidad menor entre $10,000 y el 2% de su base no ajustada.

Locales comerciales, impuesto sobre las ventas y Formulario 1099

En nuestra zona de servicio abundan los edificios pequeños de uso mixto. Que uno de ellos se considere residencial o no residencial depende de la prueba del 80%: si el 80% o más de las rentas brutas del edificio proviene de unidades de vivienda, todo el edificio, incluido el local, es propiedad residencial de alquiler con un período de recuperación de 27.5 años. Solo en un edificio no residencial las mejoras interiores no estructurales pueden ser propiedad de mejora calificada (QIP), con un período de recuperación de 15 años y depreciación adicional (bonus depreciation). La ley federal restableció la depreciación adicional del 100% para bienes calificados adquiridos después del 19 de enero de 2025, y el Aviso 2026-11 del IRS ofrece una guía provisional. La deducción de la Sección 179 (abre un sitio externo) para un techo, un sistema HVAC, de protección y alarma contra incendios o de seguridad solo está disponible para inmuebles no residenciales. En el caso de electrodomésticos y equipos similares en un alquiler, la Sección 179 exige además que el alquiler sea una actividad comercial activa y está limitada por el ingreso del negocio, por lo que muchos pequeños arrendadores recurren a la depreciación adicional. Los estudios de segregación de costos (abre un sitio externo) se presentan a menudo como una forma de acelerar la depreciación de los edificios de alquiler, pero las reglas de pérdidas pasivas y otros límites con frecuencia reducen el beneficio esperado. Nosotros no realizamos estudios de segregación de costos.

El impuesto sobre las ventas de Nueva York tiene su propia definición de mejora de capital, distinta de las pruebas del impuesto federal sobre la renta. Según el boletín TB-ST-104 (abre un sitio externo), el trabajo que califica como mejora de capital no está sujeto al impuesto sobre las ventas, y el propietario entrega al contratista el Formulario ST-124, Certificate of Capital Improvement. Las reparaciones y el mantenimiento, como arreglar un escalón roto o pintar gabinetes existentes, sí están gravados. En los apartamentos de renta estabilizada, la DHCR aplica reglas de documentación propias a las mejoras de capital mayores y a las mejoras individuales de apartamento, y los mismos registros detallados sirven también para esos trámites.

Formulario 1099-NEC: las instrucciones del IRS para 2026 elevan a $2,000 el umbral de declaración de la compensación a no empleados, con ajustes por inflación a partir de 2027. La obligación se aplica a los pagos hechos en el curso de una actividad comercial o de negocio; los pagos personales no se declaran, los pagos a corporaciones por lo general están excluidos y los pagos con tarjeta los declara el procesador de pagos en el Formulario 1099-K. Si su actividad de alquiler le obliga a presentarlo es una cuestión para su CPA. Si lo solicita, le entregamos un Formulario W-9 completo. Explicamos las reglas de 2026, incluido si un propietario de alquileres debe presentarlo, en esta guía.

Qué pedir en la factura de preparación de una unidad

• Líneas separadas por unidad, habitación y sistema del edificio, en lugar de un solo monto global
• Materiales y mano de obra por separado cuando sea práctico
• Marca, modelo y número de serie de cada electrodoméstico y equipo
• Números de permiso y de expediente del DOB, fechas de inspección y aprobaciones finales de los trabajos con permiso
• La fecha en que cada partida quedó terminada y lista para usarse
• Fotos de antes y después, y la causa de cualquier daño reparado

Organizamos nuestros estimados y facturas de preparación por unidad, habitación y sistema del edificio, con los permisos y las fotos adjuntos, para que su CPA cuente con un registro claro de qué se hizo y cuándo. Describimos el trabajo tal como se realizó y no estructuramos las facturas en función de un resultado tributario. Para cuestiones tributarias, consulte a su CPA.