出租單位換租翻新：維修還是改良

歸類為何重要

可扣除的維修一般可在支付當年列為開支。改良則須資本化，即計入物業的成本基礎（basis），再透過折舊回收；住宅出租樓宇及其結構性改良的折舊期一般為 27.5 年，電器、地毯及其他部分項目的回收期較短。兩者的分別影響當年應課稅收入、折舊安排，以及日後出售樓宇時的收益。IRS 第 527 號刊物 （開啟外部網站）要求出租業主將維修與改良的費用分開，並保存準確記錄。這項區分由估價單及發票開始，亦正是承包商與註冊會計師工作的交接點。自住房屋的改良一般不作折舊（家居辦公室或出租部分除外），但同樣計入成本基礎，出售時可減少應課稅收益；我們在這篇指南中說明這種情況，亦談及安裝太陽能後出租的房屋。

我們是工程承包商，並非稅務顧問。下文說明工程範圍、時間及文件如何影響您可與稅務專業人士討論的事項，並不構成稅務、法律或會計意見。稅務規則時有變更，亦因個人情況而異。作出決定前，請諮詢註冊會計師。卓越建設不代辦報稅，亦不對您採取的任何稅務處理負責。本文所述規則已於 2026 年 10 月對照 IRS 及紐約州的指引核對。

改善、修復及改變用途

根據聯邦有形財產法規 （開啟外部網站），分析並非以整幢樓宇為單位，而是將樓宇結構與各主要樓宇系統分開處理：水喉、電力、冷氣暖氣（HVAC）、電梯、扶手電梯、消防及警報、煤氣輸配及保安系統。某項費用如對結構或上述任一系統產生以下效果，一般須資本化。

• 改善（betterment）：修正購入前已存在的缺陷、擴建或擴大，或顯著提高其容量、強度或質素。將 100 安培供電升級至 200 安培，是提高容量的常見例子。
• 修復（restoration）：更換主要部件或大部分結構，或在損毀後重建。更換一個浴室的全部供水及排水喉管，即使是同規格更換，亦會引起這個問題。
• 改變用途（adaptation）：將物業改作新的或不同的用途，例如將地庫儲物空間改為居住空間，或將地舖改為住宅單位。

時間同樣重要。購入樓宇後不久、為修正購入時已存在的狀況而進行的工程，即使同樣工程在數年後屬維修，此時亦常被視為改善。請向註冊會計師說明購入日期及當時的樓宇狀況。

常見的換租翻新項目

IRS 第 523 號刊物為自住業主舉出類似例子：更換破損的窗玻璃屬維修，但在更換全部窗戶的工程中更換同一扇窗，則屬改良。

可與註冊會計師討論的安全港

法規設有三項可選擇適用的安全港，符合條件時部分費用可直接扣除。每項均有條件，並須由業主選擇適用，通常以報稅表附上聲明的方式作出。是否適用由您的註冊會計師決定。

• 小額安全港（de minimis）：以發票為憑，每張發票或每個項目不超過 2,500 美元；擁有適用財務報表的納稅人為 5,000 美元。將同一工程拆成多張發票以低於門檻，並不會改變分析結果，因此我們的發票按實際施工及計價開列。
• 日常保養安全港（routine maintenance）：為使樓宇結構或系統維持正常運作而進行、預期在投入使用後 10 年內會進行多於一次的經常性工程。改善類工程不適用。
• 小型納稅人安全港（small taxpayer）：適用於年均總收入不超過 1,000 萬美元、樓宇未調整成本基礎不超過 100 萬美元的業主，條件是當年該樓宇的維修、保養及改良總額不超過 10,000 美元或其未調整成本基礎的 2%，以較低者為準。

商業空間、銷售稅及 1099 表格

我們服務地區有不少小型商住樓宇。這類樓宇屬住宅還是非住宅，取決於 80% 測試：樓宇總租金有 80% 或以上來自住宅單位，整幢樓宇（包括地舖）即屬住宅出租物業，回收期為 27.5 年。只有非住宅樓宇的室內非結構性改良，才可能屬合格改良財產（qualified improvement property），回收期為 15 年並可享加速折舊。聯邦法律已為 2025 年 1 月 19 日之後購置的合格財產恢復 100% 加速折舊（bonus depreciation），IRS Notice 2026-11 提供過渡指引。屋頂、冷氣暖氣、消防及警報或保安系統的 Section 179 費用化 （開啟外部網站），只適用於非住宅不動產。出租單位內的電器及類似設備，Section 179 另要求出租活動屬積極經營的業務，並受業務收入限制，因此不少小業主改用加速折舊。成本分離研究 （開啟外部網站）（cost segregation）常被介紹為加快出租樓宇折舊的方法，但被動損失規則及其他限制往往會減少預期效益。我們不提供成本分離研究。

紐約州銷售稅對資本改良（capital improvement）另有定義，與聯邦所得稅的標準不同。根據稅務公告 TB-ST-104 （開啟外部網站），符合條件的資本改良工程無須繳交銷售稅，由業主向承包商提供 Form ST-124（Certificate of Capital Improvement）。修理損壞的梯級、為原有櫥櫃重新油漆等維修保養工程，則須繳交銷售稅。租金穩定（rent-stabilized）單位方面，DHCR 對主要資本改良及單位改良另有文件規定，同一套分項記錄亦可在此使用。

Form 1099-NEC：IRS 2026 年度填表說明將非僱員報酬的申報門檻提高至 2,000 美元，並自 2027 年起按通脹調整。申報適用於在經營業務過程中支付的款項；個人支付無須申報，支付予法團的款項一般除外，信用卡付款則由支付處理機構以 Form 1099-K 申報。您的出租活動是否須申報，應由註冊會計師判斷。我們可應要求提供填妥的 Form W-9。我們在這篇指南中說明 2026 年的規定，包括出租業主是否須申報。

換租翻新發票應列明的內容

• 按單位、房間及樓宇系統分項列明，而非整筆換租翻新總價
• 可行時將物料與人工分開列示
• 每部電器及設備的品牌、型號及序號
• 須申報工程的屋宇局許可證及工程編號、檢驗日期及驗收文件
• 每個項目完工並可投入使用的日期
• 施工前後相片，以及所修復損壞的成因

我們的換租翻新估價及發票按單位、房間及樓宇系統編排，並附許可證文件及相片，讓註冊會計師清楚掌握做了甚麼、何時完成。我們如實描述施工內容，不會為取得某種稅務結果而安排發票。稅務問題請諮詢您的註冊會計師。