水浸或火災後應保存的稅務記錄

一套記錄，三方審閱

水浸或火災之後，同一批相片、估價及發票會被審閱三次。保險理賠員據此決定保單的承保範圍；註冊會計師據此判斷損失可否扣除，以及重建費用如何處理；屋宇局或所屬鎮的建築部門則根據工程範圍簽發許可證並驗收重建工程。每次審閱都可能在完工數月後才進行，而關鍵細節在損毀仍然可見時最容易記錄，所以我們由首次上門起便記錄現場狀況。我們並非公共理賠師（public adjuster），亦不代為協商索償。

我們是工程承包商，並非稅務顧問。下文說明工程範圍、時間及文件如何影響您可與稅務專業人士討論的事項，並不構成稅務、法律或會計意見。稅務規則時有變更，亦因個人情況而異。作出決定前，請諮詢註冊會計師。卓越建設不代辦報稅，亦不對您採取的任何稅務處理負責。以下規則已於 2026 年 10 月對照 IRS 指引核對。損失發生後最初數天的安全、電力及抽濕事項，請參閱我們有關水浸或火災後初步處理的指南。

2026 年的個人用途財產

根據 One Big Beautiful Bill Act，個人意外損失的限制已成為永久規定 （開啟外部網站），並自 2026 年起擴大合資格損失的範圍。IRS 說明，個人意外損失扣除不再只限於聯邦宣布災害造成的損失，在符合《國內稅收法》第 165 條所有其他要求的前提下，亦可包括州宣布災害造成的損失。

原有扣減依然適用。IRS 第 547 號刊物 （開啟外部網站）規定，每次個人意外損失須扣減 100 美元，損失總額再扣減經調整總收入的 10%，部分合資格災害損失另有特別規則。將災害損失申報於上一年度報稅表的選擇，只適用於聯邦宣布的災害。實際上，不屬於已宣布災害的房屋火災、水喉爆裂或污水倒灌，自住物業一般不能扣除，雖然不少業主以為可以。

紐約市地庫水浸方面，2021 年的颶風 Ida 是大家熟悉的聯邦宣布災害例子。要確認某次事件是否已獲宣布為災害，可查閱 FEMA 災害宣布資料庫及州長辦公室的公告，並與註冊會計師確認。

出租及業務物業

出租及業務物業的意外損失不限於已宣布的災害。第 547 號刊物說明，損失一般按公平市值的減少額或經調整成本基礎兩者中較低者計算，並扣除保險或其他賠償；完全損毀的財產則以經調整成本基礎計算。這類損失在 Form 4684 的 Section B 申報。

按聯邦維修與改良規則 （開啟外部網站），重建受損樓宇一般屬修復（restoration），因此即使工程只是恢復原狀，重建費用通常亦須資本化，而非直接扣除。保險賠款如超過經調整成本基礎，可能產生應課稅收益，或可適用遞延收益的規則。租金損失、租戶臨時住宿及保險賠款的時間，同樣應與註冊會計師商討。

記錄清單

• 清理前每個受損房間的相片及影片（註明日期），以及受損物料拆除前的影像
• 損失前的物業相片（如有），以及購置記錄和歷次改良工程的收據，用以確定經調整成本基礎；自住房屋的情況，我們的指南說明了改良、保險賠償及意外損失如何改變經調整成本基礎
• 保單、索償編號、理賠員估價、往來書信及每筆賠款的記錄
• 緊急處理發票，例如抽水、抽濕、封板及屋頂防水布覆蓋，與重建發票分開保存
• 濕度讀數及抽濕記錄
• 將恢復原狀工程與升級工程分開列明的重建估價及發票
• 許可證、檢驗結果及驗收文件，以及消防部門報告或事故報告
• 損失前後的物業估值報告（如有）

維修估價、安全港及升級工程

第 547 號刊物（2025 年版）介紹個人可用以計算自住住宅物業價值減少額的安全港方法，其中兩種直接以承包商估價為依據。估計維修費用法（estimated repair cost method）採用兩家各自獨立的持牌承包商所出估價中較低者，估價須分項列明把物業恢復至意外前狀況的費用，只適用於 20,000 美元或以下的損失。小額法（de minimis method）以一份書面、真誠的維修估價為依據，只適用於 5,000 美元或以下的損失。這些安全港載於 Revenue Procedure 2018-08 （開啟外部網站），只適用於業主全幢自住的房屋；房屋有任何部分出租或用作家居辦公室，或屬合作公寓或共管公寓單位，均不適用。聯邦宣布的災害另有承包商安全港方法（contractor safe harbor method），以與獨立持牌承包商簽訂、具約束力並分項列明恢復至災前狀況費用的合約價格為依據，不設金額上限。

維修費用本身並非意外損失，但符合以下條件時可用作價值減少額的衡量：維修確已進行、為恢復原狀所必需、費用不過高、只針對損毀部分，而且維修後物業價值不高於損失前。是否適用安全港及採用哪一種，由註冊會計師決定。

重建往往亦是改善地庫或廚房的時機，例如加高插座、改用防潮石膏板、鋪設乙烯基地板（vinyl plank）、加裝防倒流閥或加大供電容量。這些升級超出恢復原狀的範圍，一般屬改良而非災損修復，保險公司及註冊會計師都會與修復工程分開處理。

我們由第一天起記錄工程範圍，將緊急處理、修復及升級工程分列於發票，並隨估價提供註明日期的相片記錄及濕度讀數。電力及水喉維修由合作的持牌技術人員施工，須申報的工程按規定申請許可證。稅務問題請諮詢您的註冊會計師。